Mua đất nền tiền tỷ - Nên hay không nên?

Ngày nay với sức hút của thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư đã không ngại bỏ ra cả tỷ đồng để đặt cọc mua đất nền. Tuy nhiên, nên hay không nên đầu tư theo hình thức này khi mà luật quy định lỏng lẻo cũng như thiếu chế tài về hành vi này.

[Topbank] Hiệp hội bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có kiến nghị hàng loạt phương pháp chấn chỉnh về hành vi tự ý phân lô bán đất nền trái pháp luật, đặc biệt nhấn mạnh đến nguy cơ cùng rủi ro cho khách hàng khi đặt cọc số tiền quá lớn để mua nền (nhà) đất.

Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự có đề cập sơ bộ đến hành vi đặt cọc nhằm mục đích "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trước thời điểm ký kết hợp đồng. Nhưng, Luật Kinh doanh èo uột sản không có quy định về "đặt cọc" là điểm bất cập đáng lưu ý Tại vì đây là lỗ hổng quá lớn.

Theo HoREA, lợi dụng kẽ hở này của pháp luật, các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật với các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận về góp vốn; thỏa thuận trong hợp tác đầu tư... Với giá trị đặt cọc lớn, gây ra những rủi ro cho người tiêu dùng. Trong lúc Luật Kinh doanh bất động sản quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh dậm chân tại chỗ sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của Người mua không quá 30% giá trị hợp đồng.

Nhu cầu vay mua nhà đất đang ngày càng tăng

Chính hành vi đặt cọc cũng có sự bất cập trong Bộ Luật Dân sự. Theo điều 117 của Bộ Luật Dân sự đã quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự là hoàn toàn tự nguyện; không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Cơ sở chế tài cho hành vi đặt cọc dường như không có Vì các bên phải tuân theo quy định của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự quy định "Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc món vật gì đó có giá trị khác trong một thời hạn nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".

Hiệp hội đã kiến nghị hành vi đặt cọc khi mua nhà đất cần thắt chắt quy định, thậm chí cần nêu rõ chế tài trong các luật chuyên ngành thì mới đảm bảo an toàn cho người mua. Ví dụ, đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán èo uột sản hình thành trong tương lai (trong đó có đất nền), thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh yên ắng sản mới chặt chẽ.

Bên cạnh đó, Bộ Luật Dân sự không quy định tỷ lệ hoặc giới hạn của giá trị đặt cọc trên giá trị của hợp đồng (hoặc hợp đồng dự kiến giao kết), mà do các bên tự thỏa thuận với nhau. Từ đây, lợi dụng sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật, các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật đã thỏa thuận đặt cọc với người tiêu dùng và nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, gây thiệt hại cho KH.

Việc nhận đặt cọc với giá trị lớn cũng không phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh yên ắng sản. Do lẽ, Luật Kinh doanh dậm chân tại chỗ sản quy định chủ đầu tư dự án yên ắng sản hình thành trong tương lai chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Thế nhưng trên thực tế, đã có nhiều trường hợp bán đất nền thu tiền cọc vượt xa tỷ lệ này. Nếu dự án xảy ra cố, người có nhu cầu có thể bị chôn dòng vốn lớn, thậm chí có thể rơi vào thế yếu nếu muốn đòi lại tiền do luật thiếu chế tài cùng quy định về hành vi đặt cọc còn quá lỏng lẻo.